REITは、投資家が不動産を直接保有しないでも、不動産投資ができる金融商品です。
取引所に上場しているREITもあり、J-REITとも呼ばれます。
東証REIT Core指数は、時価総額や売買代金の大きいJ-REITが選定されて計算される指数です。

東証には61銘柄のREITが上場しています。東証REIT Core指数はそのうち26銘柄で算出されます（2019年2月8日時点）。

東証REIT Core指数の銘柄の選び方は特殊です。

1. 流動性スクリーニング
直近1年間の売買代金について、上位97%以内の銘柄を選定候補とする。
この条件だと、上場REIT61銘柄のうち、下位2銘柄が除外されるだけです。

2. 浮動株時価総額による銘柄の選定
A)初回（2017年6月）：
選定候補のうち、「累積時価総額」が上位80%の銘柄を選定。

「累積時価総額」は聞きなれない言葉です。
下表を使って説明します。

左側は一般的な時価総額比率の考え方です。各銘柄の比率は、時価総額の合計で割って計算します。
右側が累積時価総額です。例えばCリートであれば、それより上位のAリートとBリートを合計した80（40＋30＋10）が累積時価総額となります。

東証REIT Core指数の初回選定「選定候補のうち、累積時価総額が上位80%の銘柄を選定」に当てはめると、累積時価総額が80%以内のA、B、Cリートが対象となります。このように、上から累積時価総額が80%に達するまでの銘柄を選定していきます。

B)定期入替
①現在の構成銘柄について：
「現在の構成銘柄」とは、既に東証REIT Core指数に選定されている銘柄のことです。この場合、累積時価総額が90%以内であれば残留します。

上表の場合、D、Eリートが現在の構成銘柄であった場合、Dリートは累積時価総額90%以内なので残留、Eリートは累積時価総額90%超なので除外されることとなります。

②新規銘柄について：
累積時価総額が上位70%以内の銘柄を新規採用します。そのため、新規選定のハードルは高く、CリートがIPOした場合、累積時価総額では70%超のため指数に新規採用はされません。同条件でBリートであれば、累積時価総額70%以内であるため、指数に採用されます。

このように、東証REIT Core指数は、一度指数に構成銘柄として採用されれば除外はされにくいものの、新規採用もされにくく、銘柄入替の頻度が低い指数といえます。

東証REIT指数が61銘柄で構成されるのと比べ、東証REIT Core指数は26銘柄と少ないです。しかし、均等加重であるため、全銘柄が4%前後の比率となり、構成銘柄間での分散が効いています。

東証REIT Core指数と東証REIT指数の上位5銘柄の比較が下表です。

時点：2019年1月末、出所：東京証券取引所

東証REIT指数は上位2銘柄で14%超と、日本ビルファンドとジャパンリアルエステイトの影響が大きい指数です。東証REIT Core指数もこの2銘柄を含みますが、均等加重であるため、どちらも4%弱と比率は大きくありません。

東証REIT指数との比較した、東証REIT Core指数の特徴のまとめです。

①配当利回りが若干高い
時価総額が最大の日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイトの配当利回りは2%後半と、比較的低水準です。東証REIT指数では、この2銘柄で14%超を占めますが、東証REIT Core指数は8%未満です。
その結果、東証REIT Core指数の配当利回りが若干上回る可能性が高いです。

②銘柄が分散している
東証REIT Core指数は均等加重で計算される指数であるため、時価総額が大きくない銘柄もパフォーマンスに一定の貢献があります。
東証REIT指数は、銘柄数は多いものの、構成比3%超の銘柄は12銘柄のみ、1%未満の銘柄が4割を占めます。これに対して、東証REIT Core指数の銘柄数は26に限られますが、どの銘柄も4%前後の構成比であり、東証REIT指数に比べて、構成銘柄間での分散が効いています。